Иностранцам могут не дать землю при покупке недвижимости

Депутаты Дастан Бекешев и Улугбек Ормонов предлагают закрепить механизм, при котором земельный участок под проданным иностранцу объектом не переходит в его частную собственность, а безвозмездно передаётся государству или муниципалитету. Сам покупатель при этом сохраняет право пользоваться землёй.

Инициатива появилась на фоне правового противоречия. Конституция Кыргызстана запрещает иностранным гражданам и юридическим лицам с иностранным участием владеть землёй, однако действующее земельное законодательство предусматривает для иностранца, приобретающего здание или сооружение, право срочного пользования участком сроком до 50 лет с возможностью продления. Это прямо закреплено в действующем Земельном кодексе.

Именно эту коллизию депутаты хотят устранить. Ранее Бекешев говорил, что в регистрационных документах иностранец может фигурировать как пользователь земли, однако законодательство недостаточно чётко определяет, кому в такой ситуации принадлежит сам участок. Проблема возникает не только при покупке частного дома, но и с долями земли под многоквартирными домами.

По предлагаемой схеме при продаже иностранцу дома, здания, сооружения, квартиры или нежилого помещения продавец одновременно передаёт землю в государственную либо муниципальную собственность. В населённых пунктах участок должен принадлежать муниципалитету, за их пределами — государству. Для квартиры или помещения в многоэтажном доме передаваться будет соответствующая доля земельного участка под зданием.

Передача земли должна оформляться специальным актом добровольной безвозмездной передачи. Его можно будет составить на бумаге или в электронной форме. При бумажном оформлении подпись владельца должна удостоверяться нотариусом либо регистрационным органом, а электронный документ предполагается подписывать квалифицированной электронной подписью.

Ключевое условие — две процедуры должны происходить одновременно. Акт передачи земли вступит в силу только при государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость иностранному покупателю. Таким образом, продавец не сможет сначала продать объект, а вопрос с землёй оставить нерешённым.

При этом иностранный собственник не лишается возможности пользоваться участком. По законопроекту первоначальный срок такого пользования составит 20 лет. Затем его можно будет продлить ещё на 20 лет и в последний раз — на 10 лет при соблюдении установленных условий. Максимальный период, таким образом, может составить 50 лет. Если недвижимость впоследствии будет продана другому иностранцу, срок пользования землёй не начнёт отсчитываться заново. Новый владелец получит только оставшийся период.

Есть и обратный сценарий. Если объект недвижимости позже приобретёт человек или юридическое лицо, которое имеет право владеть соответствующей землёй, участок сможет перейти в его частную собственность.

Отдельный блок законопроекта касается уже существующих прав иностранцев. Предлагается провести в течение 12 месяцев инвентаризацию зарегистрированных прав на землю. После уведомления владельцу дадут ещё шесть месяцев для добровольного переоформления. При отказе вопрос предполагается решать в судебном порядке. При этом авторы инициативы отдельно предусматривают защиту зарегистрированных обременений, в том числе прав залогодержателей. Это важно для случаев, когда недвижимость или связанное с ней право на землю уже используются в качестве обеспечения обязательств.

Законопроект пока является инициативой депутатов, а не действующей нормой. Ранее Бекешев сообщал, что документ планируется вынести на общественное обсуждение через сайт Жогорку Кенеша.

Для рынка недвижимости изменение будет означать довольно существенную смену механизма: иностранец сможет приобрести сам объект недвижимости, но не станет собственником земли под ним. Земля останется у государства или муниципалитета, а покупателю будет предоставлено право её использования.