Строители Кыргызстана просят отсрочку запрета продаж квартир

Строительные компании Кыргызстана попросили рассмотреть переходный период после запрета продавать квартиры и привлекать деньги покупателей до завершения «нулевого цикла». Представители отрасли предупреждают, что без ранних поступлений от дольщиков некоторым застройщикам будет сложнее финансировать работы. Но означает ли это рост цен и появление новых долгостроев? KG24.NEWS изучил приказ Минстроя №753 и выяснил, что в документе нет отдельного порядка для ранее заключённых договоров.

Об опасениях застройщиков 11 ноября 2026 года сообщило Economist.kg по итогам совместного совещания Союза строителей Кыргызстана и комитета по строительству при Торгово-промышленной палате. Участники предложили предусмотреть переходный период либо альтернативные механизмы финансирования. Точная дата совещания в публикации не указана, а его подписанный протокол в открытых источниках найти не удалось.

Что именно запретили застройщикам

Ограничения установлены приказом Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства №753 от 30 октября 2026 года. Публично о них объявили 4 ноября.

Согласно тексту приказа, до завершения «нулевого цикла» застройщикам запрещено продавать жилые и нежилые помещения, заключать договоры долевого участия, предварительные договоры и другие сделки, предусматривающие привлечение денег на строительство через реализацию помещений. Под запрет попала также реклама строительных объектов на этой стадии.

Контроль поручен Департаменту государственного архитектурно-строительного контроля. Минстрой уже проводит проверки и разъясняет требования компаниям в Бишкеке и Оше.

Кто теперь должен оплачивать строительство до фундамента

Именно этот вопрос стал главным предметом разногласий. При прежней схеме компания могла привлекать деньги покупателей на начальной стадии проекта и использовать их для дальнейшего строительства. Новый порядок ограничивает такую возможность до окончания подземных работ.

Следовательно, расходы на подготовительный этап необходимо покрывать из других допустимых источников. Потенциальные варианты — собственный капитал застройщика, банковское финансирование или вложения инвесторов, оформленные в соответствии с законодательством. Однако конкретные схемы должны соответствовать приказу, который распространяется и на некоторые другие сделки по привлечению средств для строительства.

Представители отрасли предлагают искать альтернативные механизмы, но опубликованных банковских обязательств по финансированию проектов, расчётов стоимости кредитов и перечня компаний, испытывающих нехватку средств именно из-за приказа №753, пока нет.

Поэтому утверждать, что новые ограничения уже вызвали остановку определённого количества строек, нельзя. Возможное удорожание кредитов также не доказывает автоматического роста цен на квартиры: для такого вывода нужны данные о структуре расходов застройщиков и условиях финансирования.

Что будет с уже оплаченными квартирами

Особенно важен вопрос для граждан, которые подписали договоры и начали вносить платежи до объявления новых требований.

KG24.NEWS установил, что приказ №753 не содержит отдельной главы о переходном периоде, не предусматривает прямого автоматического аннулирования ранее заключённых договоров и не разъясняет порядок последующих платежей по таким соглашениям, если строительство ещё не завершило «нулевой цикл».

Гражданский кодекс Кыргызстана устанавливает общие правила действия гражданского законодательства во времени и защиты ранее заключённых договоров. Однако применять эти положения к конкретному договору долевого участия необходимо с учётом его условий, законодательства и характера нового запрета.

Следовательно, нельзя утверждать, что все старые договоры утратили силу. Но и считать безусловно разрешёнными любые дальнейшие платежи по ним без официального разъяснения Минстроя было бы преждевременно.

Покупателям, которые уже внесли деньги, важно сохранить договор, документы о его государственной регистрации, платёжные подтверждения и переписку с компанией. Если застройщик предлагает подписать новое соглашение, изменить график оплаты или оформить платежи как заём либо другую сделку, следует предварительно получить независимую юридическую оценку. Название договора само по себе не выводит привлечение денег из-под ограничений.

Почему Минстрой не хочет возвращаться к продажам с котлована

Позиция ведомства состоит в защите денег покупателей и сокращении рисков вложения средств в проекты, которые ещё не прошли начальный строительный этап.

Регулирование рынка долевого строительства началось не в ноябре. Постановление Кабинета министров №614 от 21 ноября 2023 года, действующее с 1 января 2024 года, уже установило требования к регистрации строящихся объектов, договорам с покупателями, использованию привлечённых средств и финансовой отчётности застройщиков.

Ноябрьский приказ добавляет ограничение, связанное именно со стадией готовности строительства. При этом завершение фундамента не гарантирует своевременную сдачу всего дома: впереди остаются возведение этажей, инженерные сети, отделочные работы и ввод здания в эксплуатацию.

Для проверки объекта покупатели могут воспользоваться реестром строящихся объектов Минстроя. Необходимо сверить адрес, наименование застройщика, документы на строительство и сведения договора. Наличие объекта в реестре само по себе не является гарантией возврата денег или сдачи дома в обещанный срок.

Будет ли переходный период

На 11 ноября 2026 года подтверждено предложение строительного сообщества, а не решение правительства о предоставлении отсрочки. В опубликованном приказе №753 такой период не установлен. Минстрой продолжает разъяснять и контролировать выполнение требований.

Ответы важны одновременно для компаний и для покупателей жилья. Первым необходимо понимать, за счёт каких средств продолжать строительство, вторым — сохраняются ли условия их договоров и не возникнут ли задержки. Пока опубликованные сведения не позволяют установить, сколько проектов реально столкнулось с финансовыми трудностями из-за нового правила.